日前，西安市绿城桂月云翠小区一业主致电华商报新闻热线，称去年下半年在该楼盘购买了一套商品房，最近得知所购买的5#楼2层某户型楼下是个公厕，感到难以接受，跟售楼中心反映多次，始终没有结果。
绿城桂月云翠小区位于西安市奥体大道与林泓路西南角。11月19日，记者来到该小区，业主张女士表示，“买房子毕竟不是住一天两天，不说公厕有气味了，住在上面也膈应”。
记者就业主反映的情况，采访了小区售楼中心的常先生。他称，该小区5#号楼一层的确设置有公共卫生间，但该设施属于政府的住建公建配套，按要求是必须有的，这既不属于物业，也不属于开发商，“卖房时，(作为)不利因素都写得很清楚，业主都是知道的”。记者问：“开发商有没有就设置公共卫生间是否会影响楼上住户的生活质量进行过考量?”他称，肯定考量过，公共卫生间设在楼下，业主感到膈应很正常，他也能理解，因此已向公司反映，客服正在处理。
在业主所持的项目购房提示书上，的确有开发商要求购房者在签署《商品房买卖合同》前须认真阅读该提示书的内容，提示书上也分别就“小区红线内不利因素”“小区红线外不利因素”“项目建筑单体不利因素”及“其他不利因素”进行了说明;其中“项目建筑单体不利因素”第9项写着：“小区公共卫生间位于5#楼一层，可能会对周边住户造成异味、噪音等影响”。而在每份提示书末尾，购房者“本人同意《购房提示书》所载明的内容，并自行承担因此产生的法律风险和责任”，还需要进行确认。
陕西新纪律师事务所资深律师刘文祥认为，购房前的不利因素提示书具备证据效力和一定的合同约束力，但其法律效力并非当然成立，而是取决于告知的充分性、形式的合规性及购房者是否真实知情并自愿接受。根据《商品房销售管理办法》及司法解释，开发商应就规划范围内及周边可能影响房屋价值或使用功能的重大不利因素履行如实告知的义务。具体在商品房买卖中，开发商有义务就可能影响购房决策的重大不利因素(如周边殡仪馆、垃圾场、高压线、商业配套等)进行如实披露，若未告知且该因素确实对居住使用或心理感受造成重大影响(如采光、噪音、异味、风水忌讳等)，购房者可依据《民法典》第五百条主张开发商在缔约过程中存在过错，要求退还定金、解除合同或赔偿损失;如开发商通过公示牌、沙盘标注、书面提示书等方式明确告知，并由购房者签字确认已知悉相关内容，该提示书则可被视为合同组成部分或补充约定，此时购房者再以不知情为由主张退房或索赔，法院通常不予支持。
刘文祥指出，在司法实践中，是否“已告知”是判断责任的核心。在多起判例中，法院认定开发商已在销售现场公示《项目红线内不利因素提示》《周边环境提示》等文件、并由购房者签字确认，即视为已履行告知义务。在此情况下，即使购房者事后主张不知情，法院亦不支持其退房或索赔请求;反之，若无证据证明开发商已明确告知，则开发商可能需承担不利后果。 华商报大风新闻记者 潘津
来源：华商网-华商报
编辑：王莉文
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